Vanhan asuntolainan kilpailuttaminen voi olla hyvä tapa löytää paremmat lainaehdot ja säästää pitkällä aikavälillä. Kysyimme kahdelta pankin asiantuntijalta, miten asuntolainaa voi kilpailuttaa.
Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala ja S-Pankin lainojen kehityspäällikkö Annemari Airaksinen kertovat, mitä asioita kannattaa erityisesti ottaa huomioon asuntolainaa kilpailutettaessa.
Lue myös Kotiliesi.fi: Ensiasunnon ostajan opas – nämä asiat sinun pitää tietää, kun suunnittelet lainan ottamista
Asuntolainan kilpailutus: Kerää kaikki tarvittavat tiedot valmiiksi
Asuntolainaa kilpailuttamalla voi säästää useita satasia vuodessa, mutta jonkin verran vaivannäköä se vaatii. Kilpailuttamisen voi aloittaa pankkien verkkosivuilla täyttämällä asuntolainahakemuksen.
Hakemusta varten tarvitaan samat tiedot kuin alkuperäistä lainaa hakiessa eli tiedot hakijan tuloista, menoista, varallisuudesta ja työpaikasta:
- palkka- tai eläketulot kuukaudessa (brutto- ja nettosummat eli sekä ennen veroja että käteen jäävät tulot)
- pääomatulot, kuten vuokratulot ja osingot
- lapsilisät ja tuet, kuten elatusmaksut ja asumistuki
- arvion kuukausittaisista menoista
- nykyisen lainan määrä ja hoitokulut kuukaudessa
- lainan vakuutena olevan asunnon tiedot: osoite, pinta-ala ja hinta-arvio
- mahdolliset muut lainat ja luotot
- mahdollinen muu omaisuus
- työnantajan nimi, työtehtävä, työsuhteen alkamispäivä ja työsopimuksen luonne (vakituinen/määräaikainen).
Näiden tietojen perusteella pankki laskee, kuinka todennäköisesti pystyt maksamaan lainanlyhennyksiä koko laina-ajan, vaikka korot nousisivat kuuteen prosenttiin.
Kannattaa pyytää lainatarjouksia monesta pankista. Myös omaan pankkiin kannattaa ottaa yhteyttä ja ilmoittaa kilpailuttavansa asuntolainaa.
Kiinnitä huomiota ainakin alla lueteltuihin asioihin ja laske niiden pohjalta tarjousten kustannukset:
1. Asuntolainan kilpailutus: viitekorko ja marginaali
Asuntolainan kokonaiskorko koostuu viitekorosta ja marginaalista, jotka yhdessä määrittävät lainan kustannukset. Kilpailutuksessa on tärkeää ymmärtää, miten viitekorko vaikuttaa kuukausierien vaihteluihin ja millä perusteilla pankki laskee sinulle sopivan marginaalin.
Suomessa suosituin viitekorko on 12 kuukauden euribor, jonka etuna on ennakoitavuus.
”Kun korko pysyy samana vuoden kerrallaan, oman talouden suunnittelu helpottuu”, Pajala kertoo.
Pankit tarjoavat myös lyhyempiä viitekorkoja, kuten 3 ja 6 kuukauden euriboreja, jotka seuraavat korkojen muutoksia nopeammin. Tämä voi johtaa lainan kuukausierien tai laina-ajan muutoksiin useammin. Lisäksi jotkut pankit voivat myös tarjota prime-korkoa, joka on pankkien oma viitekorko. Prime-korko seuraa markkinakorkoja, joten esimerkiksi taloudelliset näkymät, yleinen korkotaso sekä inflaatio-odotukset vaikuttavat koron muutoksiin.
”On tärkeää vertailla eri viitekorkovaihtoehtoja ja miettiä, mikä niistä sopii parhaiten omaan tilanteeseen”, Airaksinen toteaa.
Asuntolainan marginaali on viitekoron päälle tuleva lainan kustannus, joka käytännössä kertoo, millä hinnalla pankki lainaa rahaa juuri sinulle. Se, millaisen marginaalin pankki tarjoaa juuri sinulle, riippuu asunnostasi ja sinusta.
”Asuntolainan marginaaliin vaikuttaa muun muassa asiakkaan kokonaisasiointi ja pankin laskema riskiarvio. Mitä pienempi riski takaisinmaksuongelmille on, sitä pienempi marginaalikin voi olla”, Pajala sanoo.
Tätä riskiä pankki arvioi monien eri tekijöiden kautta. Keskeisesti marginaaliin vaikuttaa asiakkaan takaisinmaksukyky eli tulojen määrä ja säännöllisyys. Myös asunnon kunto ja sijainti vaikuttavat marginaaliin.
”Hyväkuntoinen asunto kasvukeskuksesta on todennäköisesti helppo tarvittaessa myydä, jolloin pankin riski rahoittaa kohdetta on pienempi. Jos taas ostaa vanhemman remonttikohteen syrjäseudulta, siihen liittyy helposti riskejä ja lisäkustannuksia, jotka voivat näkyä lainan hinnoittelussa eli marginaalissa”, Airaksinen kertoo.
Asiantuntijat kuitenkin muistuttavat, ettei asuntolainaa kilpailuttaessa kannata tuijottaa vain marginaalia.
”Vaikka pankki tarjoaisi matalimman marginaalin, vaihtaminen ei välttämättä kannata, jos pankkipalvelut kallistuvat tai lainasta peritään isot nostokulut”, Pajala toteaa.
”Marginaalia vertaillessa on hyvä, mitä sen muutos tarkoittaa konkreettisesti euroissa”, Airaksinen vinkkaa.
Erilaisten korkojen ja marginaalien vaikutusta lainan kokonaiskustannuksiin voi vertailla esimerkiksi laina- ja lyhennyslaskureilla.
2. Asuntolainan kilpailutus: Mikä on lainan todellinen vuosikorko?
Asiantuntijat muistuttavat, että asuntolainatarjouksia vertaillessa on tärkeää kiinnittää huomiota lainan todelliseen vuosikorkoon. Lainan todellinen vuosikorko näyttää lainan kokonaiskustannukset, eli koron lisäksi kaikki kulut, kuten avausmaksun ja tilinhoitomaksun. Toisin sanoen, todellinen vuosikorko ottaa huomioon kaikki lainaan liittyvät kustannukset ja perittävät maksut.
Näitä kuluja voivat olla esimerkiksi:
- Avausmaksut
- Käsittelymaksut
- Ilmoituskulut
- Tilinhoitomaksut
- Laskutuspalkkiot
- Muut kuukausimaksut
Näissä kuluissa voi olla suuria eroja pankkien välillä. Siksi on tärkeää ottaa huomioon kaikki lainakuluihin vaikuttavat tekijät ja vertailla ne huolellisesti asuntolainaa kilpailuttaessa.
3. Asuntolainan kilpailutus: Mikä lyhennystapa on paras?
Asuntolainan lyhennystavalla on vaikutusta siihen, kuinka pitkään maksat lainaa takaisin, miten kuukausittainen maksuerä muodostuu ja millaisia korkokustannuksia lainastasi aiheutuu. Asuntolainan lyhennystapoja ovat annuiteetti, tasalyhennys tai tasaerä.
Airaksinen kertoo, että annuiteettilainassa jokainen takaisinmaksuerä (eli lyhennyksestä ja korosta koostuva erä) on alussa samansuuruinen. Maksuerät kuitenkin muuttuvat viitekoron muuttuessa, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana.
”Annuiteettilaina voi olla oikea valinta, mikäli sinulla on vakaat säännölliset tulot ja haluat maksaa asuntolainan pois tietyssä ennalta määrätyssä ajassa, mutta samalla taloutesi kestää mahdolliset korkotasojen tuomat muutokset kuukausieriin”, Airaksinen sanoo.
Tasalyhennys on taas lyhennystapa, jossa takaisinmaksuerä sisältää pelkän lyhennyksen. Lyhennys pysyy samana. Lyhennyksen lisäksi maksetaan korko, jonka määrä vaihtelee jäljellä olevan lainamäärän ja korkotason mukaan. Laina-aika ei muutu.
”Tasalyhennys on hyvä vaihtoehto, jos haluat alussa maksaa suurempia takaisinmaksueriä ja haluat tietää laina-ajan pituuden tarkalleen etukäteen”, Pajala sanoo.
Tasaerälainassa taas maksuerä on aina saman suuruinen. Tässä lyhennystavassa jokainen takaisinmaksuerä on yhtä suuri, ja viitekorkojen muuttuessa laina-aika joko pitenee tai lyhenee. Esimerkiksi korkojen noustessa laina-aika pitenee, mutta kuukausierä pysyy samana.
”Mikäli haluat laskea lainallesi tarkan kuukausittaisen budjetin, kiinteä tasaerälaina saattaa olla sinulle soveltuvin ratkaisu”, Pajala sanoo.
4. Asuntolainan kilpailutus: lyhennysvapaa
Tarjouksia vertaillessa on tärkeää kiinnittää huomiota myös lainan ehtoihin. Voiko lainaan tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä tai maksaa sen etuajassa pois ilman lisäkuluja? On myös hyvä selvittää, liittyykö tällaisiin muutoksiin mahdollisia maksuja. Lisäksi kannattaa tutkia lyhennysvapaiden mahdollisuus.
Asuntolainan lyhennysvapaa tarkoittaa ajanjaksoa, jolloin voit välttää lainan lyhentämisen ja maksaa vain korot sekä mahdolliset käsittelykulut.
”Jos esimerkiksi joudut työttömäksi tai taloudellinen tilanne muuten muuttuu, lyhennysvapaa voi tulla tarpeeseen”, Pajala kertoo.
Monet pankit tarjoavat lyhennysvapaata lainan alkuvaiheessa tai tietyn määrän lyhennysvapaita kuukausia, jolloin ei tarvitse maksaa lainan pääomaa. Jotkin pankit tarjoavat myös lyhennysvapaan sijaan lainalle laina-ajan pidennystä. Se voi olla järkevää erityisesti silloin, jos lainanmaksajan maksukyky on alentunut pysyvästi.
Pankkiasiakkuus on muutakin kuin asuntolainaa
Asuntolainan kilpailutuksessa ei kannata keskittyä pelkästään hintaan. Ennen pankin vaihtamista on tärkeää miettiä, mitkä tekijät ovat itselle tärkeimpiä pankkisuhteessa.
Airaksinen korostaa, että pankkia valitessa kannattaa pohtia, millaista taloudellista neuvontaa tarvitsee ja kuinka vastuulliseksi sekä luotettavaksi pankin kokee.
”Asuntolainaa hakiessa ei ole vastuullista, että pankit kilpailevat vain lainasumman suurudella tai lainan marginaalilla. On tärkeää miettiä asiakkaan kokonaisetua”, Airaksinen sanoo.
Myös omalle ajalle kannattaa antaa arvoa.
”Onko vaikkapa uuden verkkopankin käytön opettelu sen arvoista, että kuluja on pari euroa vähemmän kuukaudessa?”, Pajala kehottaa pohtimaan.
Airaksisen ja Pajalan mukaan moni asuntolainaa kilpailuttava ei tule välttämättä ajatelleeksi, mitä pankin vaihto tarkoittaa omassa arjessa pitkällä aikavälillä. Asiakkaan pitää huomioida paitsi käytännön asiat, myös mahdolliset muutokset palvelutasossa ja pankin joustavuudessa tulevaisuuden tarpeiden kannalta.
Jos päätyy vaihtamaan pankkia, prosessiin kannattaa varata riittävästi aikaa. Yleensä uuden pankin kanssa sovitaan lainan poismaksusta, uusien tilien perustamisesta ja maksukorttien tilaamisesta, mutta asiakkaan vastuulle jää vielä:
- uuden tilinumeron ilmoittaminen työnantajalle, verottajalle ja mahdollisesti Kelalle,
- maksukorttien tietojen päivittäminen verkkopalveluihin ja sovelluksiin,
- suoraveloitusten ja automaattisten maksujen siirto uuteen tiliin.
Ennen päätöstä kannattaa punnita tarkkaan, ovatko vaihdon hyödyt pitkällä tähtäimellä merkittävät. Entä kuinka hyvin uusi pankki vastaa esimerkiksi perheen tulevaisuuden lainatarpeisiin, säästämiseen tai sijoittamiseen liittyviin tavoitteisiin?
”Pankkisuhde ei ole pelkkä asuntolaina. Se voi olla myös tärkeä osa taloudellista turvallisuutta ja arjen sujuvuutta”, Pajala toteaa.